Når du sælger din bolig, føles det som en lettelse at få gennemført huseftersynet og tegnet ejerskifteforsikringen. Mange boligsælgere tror, at de dermed er beskyttet mod fremtidige krav fra køberen. Desværre er virkeligheden mere nuanceret. Selvom huseftersynsordningen giver dig væsentlige fordele som sælger, dækker den ikke alle potentielle problemer, der kan opstå efter handlen. Her kommer sælgeransvarsforsikringen ind som en vigtig ekstra sikkerhed.

Hvad huseftersynsordningen faktisk dækker

Huseftersynsordningen blev etableret for at skabe større tryghed i bolighandler og reducere antallet af tvister mellem køber og sælger. Når du som sælger benytter ordningen, bliver du i udgangspunktet fritaget for din sædvanlige ansvarsperiode på ti år for de byggetekniske forhold, som undersøges i tilstandsrapporten.

Dette betyder, at hvis der efter handlen opstår problemer med eksempelvis fugt i kælderen, revner i murværket eller defekte el-installationer, som burde have været opdaget under eftersynet, så er det ejerskifteforsikringen – ikke dig som sælger – der dækker udgifterne til reparationer.

Ordningen fungerer ved, at en registreret byggesagkyndig gennemfører et grundigt eftersyn af boligen og udarbejder en tilstandsrapport. Denne rapport danner grundlag for ejerskifteforsikringen, som køber tegner, og som erstatter sælgers mangelansvars på de undersøgte områder.

De skjulte huller i beskyttelsen

Selvom huseftersynsordningen er omfattende, findes der væsentlige undtagelser, som mange boligsælgere ikke er opmærksomme på. Disse undtagelser kan potentielt koste dig dyrt, hvis der opstår problemer efter salget.

Den mest betydningsfulde undtagelse vedrører ulovlige bygningsindretninger. Hvis det viser sig, at din bolig har ombygninger eller tilbygninger, som ikke er godkendt af kommunen, eller som ikke overholder bygningsreglementet, kan køber stadig holde dig ansvarlig. Dette gælder, selvom bygningsforholdene var synlige under eftersynet.

Ligeledes dækker ejerskifteforsikringen ikke problemer med ulovlige stik- og kloakledninger, der løber uden for din grund. Hvis der eksempelvis er etableret en ulovlig forbindelse til det offentlige kloaksystem, eller hvis afløb fra din ejendom løber over naboens grund uden tilladelse, kan dette blive din regning som sælger.

Grundforurening uden for bygningen er en tredje væsentlig undtagelse. Hvis jorden på din ejendom viser sig at være forurenet med eksempelvis olie fra en gammel olietank eller kemikalier fra tidligere aktiviteter, og denne forurening ikke kan henføres til bygningen selv, er det dig som sælger, der kan ende med at skulle betale for oprydningen.

Når køberen vender tilbage med regningen

Når der opstår problemer med de forhold, som ikke dækkes af ejerskifteforsikringen, har køberen mulighed for at sagsøge dig som sælger. Dette kan ske selv flere år efter handlen, så længe kravet rejses inden for forældelsesfristen.

Omkostningerne ved sådanne sager kan være betydelige. Ud over selve udgiften til at løse problemet – som kan beløbe sig til hundredtusinder af kroner – kommer der ofte advokatomkostninger, sagkyndig bistand og andre procesomkostninger oveni. Selv hvis du ender med at få medhold i en eventuel retssag, kan du risikere at skulle betale dine egne omkostninger.

Særligt problematisk kan det være med grundforurening, hvor oprydningsomkostningerne kan løbe op i flere millioner kroner afhængigt af forureningens art og omfang. Miljømyndighederne stiller strenge krav til sanering af forurenet jord, og processen kan være både langvarig og dyr.

Sælgeransvarsforsikringens rolle som sikkerhedsnet

Sælgeransvarsforsikringen er designet til at dække netop de huller, som huseftersynsordningen efterlader. Forsikringen træder ind og dækker de udgifter, du som sælger måtte blive dømt til at betale i forbindelse med de tre hovedområder: ulovlige bygningsindretninger, ulovlige stik- og kloakledninger samt grundforurening.

Forsikringen virker som en form for ansvarsforsikring, der beskytter dig mod økonomiske krav fra køberen. Hvis køberen rejser krav mod dig vedrørende forhold, der ikke dækkes af ejerskifteforsikringen, overtager sælgeransvarsforsikringen både forsvaret af sagen og en eventuel erstatningsforpligtelse.

Dette betyder, at du som sælger kan slippe for at skulle fremskaffe store beløb til advokatomkostninger og eventuelle erstatninger. I stedet håndterer forsikringsselskabet hele sagsforløbet, og du kan koncentrere dig om at komme videre i livet efter boligsalget.

Hvem bør overveje sælgeransvarsforsikring

Selvom sælgeransvarsforsikring kan være relevant for alle boligsælgere, er der særlige situationer, hvor forsikringen er ekstra relevant at overveje.

Hvis din bolig er ældre og har gennemgået mange ombygninger gennem årene, kan der være øget risiko for, at ikke alle arbejder er udført efter gældende regler eller med de nødvendige tilladelser. Mange ældre huse har eksempelvis fået udbygget badeværelser, køkkener eller udnyttet tagetager uden de korrekte byggetilladelser.

Ejendomme med olietanke eller tidligere erhvervsaktiviteter kan også have forhøjet risiko for grundforurening. Selv hvis tanken er fjernet, kan der være restforurening i jorden, som først opdages senere.

Boligsælgere, der har begrænsede økonomiske ressourcer til at håndtere potentielle fremtidige krav, bør også seriøst overveje forsikringen. For mange familier udgør boligsalget en væsentlig del af deres formue, og det kan være katastrofalt, hvis en stor del af salgsprovenuet skal bruges til at dække krav fra køberen.

Prisen som investering i ro i sindet

Omkostningen ved sælgeransvarsforsikring skal ses i forhold til de potentielle risici, du påtager dig som sælger. Præmien for forsikringen er typisk en brøkdel af, hvad det kan koste at håndtere selv mindre problemer med ulovlige forhold eller grundforurening.

Når du overvejer omkostningen, skal du også tænke på den værdi, der ligger i den tryghed og ro i sindet, som forsikringen giver. Efter boligsalget kan du slappe af i visheden om, at du er beskyttet mod uforudsete krav, som kan opstå mange år efter handlen.

Forsikringen giver dig også mulighed for at planlægge din økonomi efter salget uden at skulle reservere betydelige beløb til potentielle fremtidige krav. Dette kan være særligt værdigt, hvis du bruger salgsprovenuet til køb af ny bolig eller andre investeringer.

Den kloge beslutning

Huseftersynsordningen har uden tvivl gjort bolighandler mere sikre og forudsigelige for både køber og sælger. Men som boligsælger er det vigtigt at forstå, at ordningen ikke giver dig fuldstændig beskyttelse mod alle potentielle krav.

Sælgeransvarsforsikringen fungerer som et vigtigt supplement til huseftersynsordningen ved at dække de specifikke risici, som ellers forbliver din ansvar som sælger. I en tid, hvor boligpriser er høje og potentielle erstatningskrav kan være betydelige, kan forsikringen være en fornuftig investering i din økonomiske sikkerhed.

Før du beslutter dig, bør du nøje gennemgå din specifikke situation og tale med din forsikringsmægler eller forsikringsselskab om mulighederne. Husk, at det er meget lettere at tegne forsikringen, før der opstår problemer, end at skulle håndtere dyre retssager og erstatningskrav uden beskyttelse.

Boligsalg er en stor beslutning, og det er naturligt at ønske den størst mulige sikkerhed i processen. Sælgeransvarsforsikringen kan give dig den ekstra tryghed, så du kan nyde dit nye livskapitel uden bekymringer om din tidligere bolig.